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División del inmueble, Partición de herencia - Divorcio.



España 25 Enero 2.018

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

1. Concepto

El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
Es un derecho para cualquier copropietario, es irrenunciable e imprescriptible y tiene carácter absoluto.

2. Modos de efectuar la división

Para la división de la cosa común los copropietarios disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios condueños o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.
Del mismo modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).

a) Por los propietarios

El artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.

b) Por árbitros

Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sean posibles los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.

c) División judicial (actio communi dividundo)

Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil), normalmente un procedimiento Ordinario.
Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).
Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).

Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo "Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en subasta pública.

A su vez, cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007 "El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga.

Recomendación:
Desde nuestro bufete recomendamos dicho procedimiento. Es un proceso, normalmente, no muy largo, puede durar en torno a 1 año, si queda resuelto en primera instancia. A su vez en la Audiencia Previa, puede quedar resuelto y no cabe oposición por la parte demandada, puesto que conllevaría condena en costas. Lo único que cabría sería el allanamiento (aceptar la demanda y la división del inmueble), comprando una de las partes al resto de copropietarios, o bien, si esa opción no fuera posible, sacando el bien o listado de bienes a pública subasta.

Alejandro Bancalero.- Abogado

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