Declarado nulo un contrato de compraventa

10 de abril de 2025

La venta es nula de pleno derecho si el resto de comuneros integrantes de la comunidad
postganancial no prestan su conformidad al acto dispositivo

La vivienda pertenecía a una sociedad de gananciales, disuelta por el fallecimiento de la esposa
del propietario, pero cuya liquidación no consta.

 

La Audiencia Provincial de Albacete ha declarado la nulidad de un contrato de compraventa de
una vivienda firmado hace 24 años porque el anterior propietario no contó con el
consentimiento de sus hijos para la venta del inmueble.

 

La Sección Primera de lo Civil ha fallado a favor de los hijos del antiguo propietario de la
vivienda, quien vendió la misma a una vecina del pueblo después de que su esposa falleciera.
Sin embargo, ese acto dispositivo, es decir, la venta realizada, es nula de pleno derecho por
cuanto no se contó con la conformidad de los hijos para ello, quienes también eran comuneros
integrantes de la comunidad postganancial que se creó sobre la vivienda una vez fallecida su
madre.

 

La sentencia , llega a raíz de que la compradora del inmueble demandara a los hijos de los
titulares registrales del bien, solicitando que se declarase la adquisición del dominio del mismo
por prescripción ordinaria, así como que se efectuaran todos los actos necesarios para la
inscripción de dicha finca a favor de la demandante.

 

El vendedor era dueño de la mitad proindivisa de la finca


En el presente caso enjuiciado, un matrimonio de Villarrobledo (Albacete) estaba casado en
régimen de gananciales, pero dicha sociedad se disolvió cuando uno de ellos, la mujer, falleció
en 1993.

 

A partir de ese momento, la sociedad de gananciales pasó a estar en estado de liquidación,
perteneciendo a partir de entonces los bienes de carácter ganancial a la comunidad
postganancial, es decir, a la generada entre el cónyuge superviviente y los herederos de
premuerto (los hijos).

 

En el año 1995 el cónyuge superviviente otorgó testamento desheredando a sus hijos y a sus
nietas y, un año más tarde, en 1996, firmó un contrato de compraventa de un inmueble
perteneciente a la comunidad postganancial con una vecina del pueblo, con quien mantenía
una relación estrecha y quien sabía —según consta en la sentencia— que la casa objeto de
compraventa pertenecía a la sociedad de gananciales que integraba el matrimonio.

 

Es más, previamente a que celebrase el citado contrato, la parte compradora había instado
demanda de división de herencia frente a los hijos de los cónyuges, ya que los mismos también
ostentaban derechos sobre la vivienda en cuanto eran herederos de su madre.

 

Batalla judicial por el inmueble


La demanda de la compradora fue estimada en primera instancia por el Juzgado número 2 de
Villarrobledo, el cual concluyó que la vivienda había sido poseída de manera “pacífica,
interrumpida y a título de dueño”, así como de manera “publica, exclusiva y excluyente” desde
1996 por la demandante, por lo que estaba legitimada, en virtud de prescripción adquisitiva,
para promover acción declarativa de dominio.

 

El Juzgado consideró acreditado la existencia de justo título de la compradora sobre la
vivienda, ya que no se había desvirtuado la buena fe de la demandante, por lo que la misma
debía de presumirse.

 

El juzgador, tras destacar la existencia de posibles vicios o defectos en el título de adquirir,
consideró que los mismos no eran motivos que impidiese que prosperase la usucapión y que el
contrato de compraventa fuera título apto para adquirir por usucapión, no siendo obstáculo
que la cosa vendida no perteneciese al vendedor o que éste careciera de disposición sobre
ella.

 

En consecuencia, declaró el dominio de la compradora sobre la finca, acordando que se llevase
a cabo la inscripción a su favor en el Registro de la propiedad, con la consiguiente cancelación
de la inscripción actual.

 

No obstante, la Audiencia Provincial (AP) de Albacete no ha compartido el razonamiento
alcanzado en la sentencia de primera instancia. “La sentencia yerra al considerar al vendedor
propietario exclusivo del bien en lugar de copropietario, pues pertenecía a la sociedad de
gananciales que el citado integraba con su esposa, fallecida en 1993. A partir de entonces
surgió una comunidad hereditaria constituida por el vendedor y sus hijos, los codemandados”,

señala la Audiencia Provincial, “el contrato sería nulo porque la vivienda pertenecía a una
sociedad de gananciales, disuelta por el fallecimiento de la esposa, pero cuya liquidación no
consta”, afirman los magistrados.


En consecuencia, la AP de Albacete ha revocado la sentencia dictada por el Juzgado, dictando
otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta por la compradora, ya que al
ser nulo de pleno derecho el contrato, el mismo “no era título válido y suficiente para adquirir
la propiedad del inmueble por usucapión ordinaria, al no ser título meramente anulable”.

 

El contrato es radicalmente nulo


El tribunal provincial de Albacete ha razonado que el antiguo propietario del inmueble, quien
vendió el mismo a la demandante en 1996, realizó dicha venta como si fuera él el propietario
único y exclusivo de la finca, cuando no era así.

 

Si bien es cierto que en su día, cuando aún vivía su cónyuge, el inmueble formaba parte de la
sociedad ganancial que regía en el matrimonio, tras el fallecimiento de la esposa en 1993 éste
pasó a formar parte del patrimonio postganancial, “correspondiendo por tanto en pro indiviso
a la comunidad de bienes postganancial o postmatrimonial constituida por los herederos del
cónyuge premuerto, sus hijos y el cónyuge supérstite”.

 

Por tanto, una vez producida la disolución de la sociedad de gananciales, los bienes que hasta
entonces tenían el carácter de gananciales pasaron a integrar una comunidad de bienes de
naturaleza especial (postganancial) hasta que se realizase la correspondiente liquidación; sin
embargo, no consta que esa liquidación se efectuara en momento alguno.

 

En este sentido, la Audiencia Provincial aclara que, sobre la totalidad de los bienes integrantes
de esa comunidad, “ambos cónyuges o en su caso el supérstite y los herederos del fallecido,
ostentan una titularidad común, que no permite que cada uno pueda disponer aisladamente
de los bienes concretos integrantes de la misma, estando viciado de nulidad radical el acto
dispositivo así realizado”.

 

Y concretamente el contrato de compraventa es nulo porque “el vendedor no podía obligarse
a transmitir el dominio del inmueble a la compradora, al no haber intervenido y prestado su
consentimiento en el negocio jurídico oneroso realizado con fin transmisivo, todos los
comuneros propietarios del mismo”. Por tanto, al no haberse realizado la venta con
intervención de todos los integrantes de la comunidad postganancial, el contrato de
compraventa del inmueble es nulo de pleno derecho.

 

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Antes de entrar en cifras, conviene aclarar una idea importante: darse de alta como autónomo no tiene una “tasa de alta” general. El coste real aparece después, con la cuota mensual a la Seguridad Social, las obligaciones fiscales y, en su caso, otros gastos asociados a la actividad, como gestoría, seguros, licencias, alquiler de local, herramientas de trabajo o protección de datos. Trámites necesarios para darse de alta como autónomo Para iniciar una actividad por cuenta propia, el autónomo debe realizar dos trámites principales: Alta en la Seguridad Social, dentro del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos —RETA—. Alta en Hacienda, mediante la declaración censal correspondiente, normalmente a través de los modelos 036 o 037. El alta debe realizarse antes de iniciar la actividad o, como máximo, el mismo día de comienzo. Presentarla fuera de plazo puede provocar recargos, pérdida de bonificaciones o problemas en la regularización posterior. Para tramitar el alta, normalmente será necesario indicar los datos personales, número de la Seguridad Social, fecha de inicio de actividad, actividad económica, epígrafe correspondiente, domicilio de la actividad, previsión de rendimientos netos y cuenta bancaria para domiciliar la cuota. La cuota de autónomos en 2026 La cuota de autónomos es el pago mensual que realiza el trabajador por cuenta propia a la Seguridad Social. Esta cotización permite acceder a determinadas prestaciones, como asistencia sanitaria, incapacidad temporal, nacimiento y cuidado de menor, incapacidad permanente, jubilación o cese de actividad, siempre que se cumplan los requisitos legales. Desde 2023, los autónomos cotizan en función de sus rendimientos netos. Esto significa que la cuota ya no depende simplemente de una base mínima elegida libremente, sino de la previsión de ingresos reales del trabajador autónomo. Al darse de alta, el autónomo debe comunicar una previsión de rendimientos netos mensuales y elegir una base de cotización dentro del tramo que le corresponda. Esa base tiene carácter provisional, ya que posteriormente la Tesorería General de la Seguridad Social regulariza las cuotas cuando recibe la información definitiva de la Administración tributaria. Si el autónomo ha cotizado por debajo de lo que le correspondía según sus rendimientos reales, deberá abonar la diferencia. Si ha cotizado de más, la Seguridad Social deberá devolver el exceso.  ¿Cómo se calculan los rendimientos netos? Para calcular los rendimientos netos hay que tener en cuenta los ingresos y gastos derivados de la actividad económica, conforme a las reglas fiscales aplicables. En términos generales, se parte de los rendimientos obtenidos por la actividad, se suman las cuotas abonadas a la Seguridad Social y se aplica una deducción por gastos genéricos. En autónomos personas físicas, esa deducción general es del 7%. En determinados autónomos societarios o socios trabajadores, la deducción aplicable puede ser del 3%, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes. Por tanto, no basta con mirar la facturación. Hay que analizar los ingresos, los gastos deducibles, las cuotas de Seguridad Social y la situación concreta del autónomo. Bases y cuotas de autónomos en 2026 En 2026, la cuota ordinaria de autónomos se calcula aplicando el 31,40% sobre la base de cotización elegida. Ese porcentaje incluye contingencias comunes, contingencias profesionales, cese de actividad, formación profesional y el Mecanismo de Equidad Intergeneracional —MEI—. La Seguridad Social indica para 2026 una base mínima general de 950,98 euros mensuales , una base mínima reducida de 653,59 euros mensuales para rendimientos inferiores al SMI anual y una base máxima de 5.101,20 euros mensuales . Tipos de cotización aplicables en 2026 En 2026, el tipo total de cotización aplicable con carácter general a los autónomos es del 31,40%, desglosado del siguiente modo: Contingencias comunes: 28,30%. Contingencias profesionales: 1,30%. Cese de actividad: 0,90%. Formación profesional: 0,10%. Mecanismo de Equidad Intergeneracional —MEI—: 0,90%. Estos conceptos permiten al trabajador autónomo cotizar para distintas situaciones protegidas por la Seguridad Social, como enfermedad común, accidente laboral, cese de actividad, formación o sostenibilidad del sistema de pensiones. Ejemplos prácticos Un autónomo que prevea rendimientos netos mensuales inferiores a 670 euros podrá escoger una base entre 653,59 euros y 718,94 euros. Si opta por la base mínima, su cuota aproximada será de 205,23 euros mensuales . Un autónomo con rendimientos netos entre 1.300 y 1.500 euros mensuales podrá escoger una base entre 960,78 euros y 1.500 euros. Si opta por la base mínima del tramo, su cuota aproximada será de 301,68 euros mensuales . Un autónomo con rendimientos superiores a 6.000 euros mensuales podrá escoger una base entre 1.928,10 euros y 5.101,20 euros. Si opta por la base mínima del tramo, la cuota aproximada será de 605,42 euros mensuales . Tarifa plana o cuota reducida para nuevos autónomos en 2026 La conocida como “tarifa plana” continúa vigente en 2026, aunque actualmente se configura como una cuota reducida para nuevos autónomos. Con carácter general, la tarifa plana consiste en una cuota de 80 euros mensuales durante los primeros 12 meses para quienes se den de alta por primera vez en el RETA. No obstante, en 2026 debe añadirse la cotización correspondiente al MEI, por lo que el total indicado por la Seguridad Social asciende a 88,64 euros mensuales . Para poder beneficiarse de esta cuota reducida, el autónomo no debe haber estado incluido en el RETA en los dos años anteriores, o en los tres años anteriores si ya disfrutó anteriormente de este beneficio. La tarifa plana puede prorrogarse durante otros 12 meses si los rendimientos económicos previstos son inferiores al Salario Mínimo Interprofesional. En 2026, el SMI se fija en 17.094 euros anuales , según el Real Decreto 126/2026. Existen particularidades para personas con discapacidad igual o superior al 33%, víctimas de violencia de género o víctimas de terrorismo. En estos casos, la cuota reducida puede tener una duración inicial de 24 meses y una posible prórroga adicional de 36 meses si se cumplen los requisitos exigidos. Autónomos societarios y familiares colaboradores Los autónomos societarios y familiares colaboradores tienen reglas específicas que conviene revisar antes de tramitar el alta. En 2026, si han estado de alta al menos 90 días en el RETA como familiar colaborador o autónomo societario de una sociedad de capital o laboral, pueden mantener una base provisional no inferior a 1.000 euros. No obstante, en la regularización anual de cuotas se aplicará, en todo caso, una base mínima de 1.424,40 euros . Por ello, si vas a darte de alta como administrador de una sociedad, socio trabajador o familiar colaborador, es recomendable revisar el caso concreto antes de calcular la cuota. ¿Qué impuestos paga un autónomo en 2026? Además de la cuota mensual a la Seguridad Social, el autónomo debe cumplir con sus obligaciones fiscales. En materia de IVA, muchos autónomos deben presentar el modelo 303. Para las autoliquidaciones trimestrales, el plazo general de presentación es del 1 al 20 de abril, julio y octubre. El cuarto trimestre se presenta del 1 al 30 de enero. En materia de IRPF, los autónomos en estimación directa suelen presentar pagos fraccionados mediante el modelo 130, salvo que no estén obligados por aplicar retenciones suficientes en sus facturas o por encontrarse en otro supuesto específico. También puede haber otras obligaciones fiscales, como declaraciones informativas, retenciones a trabajadores o profesionales, operaciones intracomunitarias, libros registro o declaraciones anuales, dependiendo de la actividad concreta. Respecto al Impuesto sobre Actividades Económicas —IAE—, las personas físicas están generalmente exentas de pago, aunque deben comunicar el alta de la actividad correspondiente. En sociedades y otras entidades, también existen exenciones en determinados supuestos, por ejemplo cuando el importe neto de la cifra de negocios es inferior a un millón de euros. Entonces, ¿cuánto cuesta hacerse autónomo en 2026? Depende de cada caso, pero podemos resumirlo así: El trámite de alta no implica una tasa general. Con tarifa plana, la cuota puede ser de 88,64 euros mensuales durante los primeros 12 meses. Sin tarifa plana, la cuota mínima ordinaria puede comenzar aproximadamente en 205,23 euros mensuales , si los rendimientos previstos están en el tramo más bajo. Si los rendimientos son superiores, la cuota aumenta según el tramo de rendimientos netos y la base elegida. A la cuota hay que sumar las obligaciones fiscales que correspondan: IVA, IRPF, retenciones u otras declaraciones. También pueden existir otros gastos: gestoría, seguros, licencias, alquiler, suministros, herramientas, protección de datos o prevención de riesgos, según la actividad. ¿Merece la pena contar con asesoramiento? El sistema de autónomos en 2026 exige prever correctamente los rendimientos, elegir bien la base de cotización, revisar posibles bonificaciones y cumplir con las obligaciones fiscales desde el primer día. Un error en el alta, en la previsión de ingresos o en la elección de la base puede provocar recargos, pérdida de bonificaciones o regularizaciones posteriores. Si tienes intención de darte de alta como autónomo y deseas contar con apoyo profesional, contáctanos . En Bancalero Abogados podemos ayudarte a revisar tu situación, tramitar el alta y resolver tus dudas fiscales, laborales y jurídicas antes de iniciar tu actividad.
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