Del boom de los alquileres de temporada al despertar de las viviendas flexibles y las ‘branded residences’

El mercado residencial ha vivido un aluvión de cambios en 2023 por el impacto que han tenido
la subida de los tipos de interés, la incertidumbre económica y la entrada en vigor de la Ley de
Vivienda. Entre ellos destaca la proliferación de la oferta de alquileres de temporada y
habitaciones en pisos compartidos, en detrimento de las viviendas de arrendamiento a largo
plazo.

Se dispara la oferta de alquileres de temporada y pisos compartidos
Uno de los cambios más destacados del mercado en 2023 ha sido el boom de los alquileres de
temporada. Según los datos de idealista, esta alternativa al arrendamiento a largo plazo
tradicional alcanzó el 10% de todas las casas en el mercado en el tercer trimestre, tras
dispararse su oferta un 39% entre julio y septiembre. El auge de estos arrendamientos, que se
suelen firmar por menos de un año, ha provocado un descenso de la oferta de alquiler de larga
estancia en un 12%.

Algunas de las mayores caídas se han dado en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria (-
42%), Bilbao (-32%) o Madrid (-26%), y todavía por encima de la media están Sevilla, Málaga,
Valencia, San Sebastián o Barcelona. Por tanto, los alquileres de temporada están proliferando
en los grandes mercados.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el impulso de la oferta se encuentra en el
"excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional", que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia, y aunque tiene ventajas como permitir a los
arrendadores fijar libremente las rentas de sus alquileres y sus posibles actualizaciones, no
establecer prórrogas obligatorias o recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas,
esta alternativa también conlleva riesgos.

En concreto, la compañía alerta que "la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos", sino que debe obedecer a una causa concreta y cierta, ya sea de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos... Por
tanto, siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y
que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al
domicilio que arriendan, por lo que justificar la temporalidad de los arrendamientos solo
basándose en su duración es ilegal, según ANA.

Además, recuerda que "si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional, pudiendo
prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete,

cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y, además, en muchos casos, sin que los
arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar
como de temporada no se suele prever una actualización de rentas".

A la vista del impulso que ha tenido este tipo de alquileres en el mercado, el Gobierno ha
anunciado que pretende regular esta figura y activará los trabajos para crear una normativa
específica. Los contratos de alquiler temporal están reservados, en principio, a estudiantes y
trabajadores desplazados puntuales, como los nómadas digitales, pero al tener menos
exigencias que las que afectan a los arrendamientos permanentes, se están utilizando cada vez
por más tenedores para sortear la Ley de Vivienda.

Junto con los alquileres de temporada, en los últimos meses también ha aumentado con
fuerza la oferta de alquileres de habitaciones en pisos compartidos.
Esta alternativa está cogiendo fuerza en el mercado ante la poca oferta de viviendas
disponibles para alquilar y unos precios de los inmuebles que, aunque de forma moderada,
siguen al alza. De hecho, compartir piso es una opción más asequible que alquilar un estudio.

Según idealista, el alquiler medio de una habitación en España se situó en noviembre en 380
euros, frente a los 700 euros que se deben destinar para arrendar un estudio, lo que supone
un 84% más. Ambos productos inmobiliarios se han encarecido en el último año, aunque el
crecimiento ha sido menos intenso en el caso de las habitaciones (que han subido un 9%) que
en los estudios (con un incremento del 12%). La mayor diferencia entre habitaciones y estudios
se da en la ciudad de Vitoria, donde los estudios son un 176% más caros, seguida de Zamora
(165% más caros), Badajoz (151%), Valencia (147%), Albacete (140%) y Segovia (131%). Entre
las grandes ciudades, la menor diferencia se da en Madrid y Barcelona, donde alquilar un
estudio es un 79% más caro que una habitación, mientras que ese porcentaje sube hasta el
89% en Sevilla, hasta el 92% en Málaga. En San Sebastián llega hasta el 101%, en Palma se
sitúa en el 107% y en Bilbao en el 113%.

De momento, los expertos prevén que la demanda de pisos compartidos siga en aumento y
apuntan a un incremento cercano al 20% en 2024.